1. Introduzione
Ogni anno, sempre più contribuenti francesi scelgono di investire in immobili all’estero. Che si tratti di diversificare il patrimonio, cogliere opportunità di mercato o perché si sono trasferiti fuori dalla Francia, il possesso e l’affitto di un bene immobile in un altro Paese sollevano questioni fiscali specifiche. Come dichiarare i redditi immobiliari esteri? Quale regime fiscale si applica? Quali moduli devono essere compilati? E soprattutto, quali sono i rischi se questi redditi non vengono dichiarati?
Questo articolo si propone di rispondere in modo dettagliato a tali domande. Si presenta come una guida pratica per tutti i contribuenti francesi che percepiscono canoni di locazione da un immobile situato al di fuori della Francia metropolitana e dei dipartimenti d’oltremare. Tratteremo le basi giuridiche, il concetto di residenza fiscale, i diversi sistemi per evitare la doppia imposizione, gli obblighi dichiarativi (in particolare il modulo 2047) e le modalità di calcolo dell’imposta.
Oltre all’aspetto strettamente fiscale, molti contribuenti si interrogano anche sulle conseguenze in tema di contributi sociali o sul modo corretto di compilare la dichiarazione dei redditi, per non incorrere in controlli e sanzioni. Le convenzioni fiscali internazionali, la regola del tasso effettivo (“taux effectif”), l’attribuzione di crediti d’imposta e l’eventuale deducibilità dei deficit derivanti dai redditi fondiari sono tutti elementi centrali del sistema di tassazione francese relativamente ai redditi immobiliari esteri.
Vedremo anche che alcuni meccanismi di esenzione non escludono comunque l’obbligo di dichiarare tali redditi, affinché possano essere presi in considerazione per il calcolo del tasso effettivo applicato ad altri redditi imponibili in Francia.
Infine, questo articolo, rivolto tanto ai non specialisti quanto ai lettori più esperti, sottolineerà l’importanza di conformarsi agli obblighi di trasparenza. Con l’inasprimento dei controlli sui conti bancari detenuti all’estero e il rafforzamento della cooperazione internazionale, l’omessa dichiarazione dei redditi immobiliari esteri comporta ormai rischi rilevanti.
2. Quadro giuridico francese
In Francia, l’imposizione dei redditi è disciplinata dal Code général des impôts (CGI), il quale stabilisce che l’intero reddito del nucleo familiare vada dichiarato e tassato, indipendentemente dalla sua provenienza. Il principio fondamentale è che, se si è residenti fiscali in Francia, si è imponibili sui redditi mondiali. In altre parole, se si è considerati fiscalmente residenti in Francia, occorre dichiarare tutti i redditi, compresi quelli di fonte estera.
Per evitare la doppia imposizione, la Francia ha tuttavia stipulato una serie di convenzioni internazionali bilaterali. Tali convenzioni attribuiscono agli Stati il potere di tassare determinati redditi, soprattutto quelli immobiliari che sorgono in uno Stato, ma che sono percepiti da contribuenti residenti in un altro.
Prima di tutto, occorre dunque:
Stabilire se si è residenti fiscali in Francia.
Verificare se esiste una convenzione fiscale tra la Francia e il Paese in cui è situato l’immobile.
A seconda di queste premesse, il trattamento fiscale del reddito varia. Il CGI contempla il principio di territorialità, per cui alcuni redditi sono assoggettati a tassazione in Francia in base alla legge nazionale. Ma tale principio deve sempre conciliarsi con le disposizioni della convenzione fiscale, che potrebbe attribuire la competenza impositiva a uno Stato piuttosto che all’altro.
Tra i principali riferimenti normativi, figurano gli articoli 4 A e seguenti del CGI (che definiscono la residenza fiscale) e gli articoli relativi alle dichiarazioni dei redditi (articoli 170 e seguenti). Tutte le convenzioni fiscali internazionali sono consultabili sul sito dell’amministrazione fiscale francese.
È utile precisare che la normativa francese distingue tra i redditi immobiliari (fonciers) e le plusvalenze immobiliari, che obbediscono a regole di calcolo e dichiarazione distinte.
3. Cosa si intende per redditi immobiliari esteri?
Si tratta dei redditi di fonte estera, tra cui rientrano:
I canoni di locazione percepiti a fronte della conduzione di un immobile situato all’estero,
Le pensioni o rendite vitalizie a titolo oneroso corrisposte da un soggetto estero,
I redditi di immobili posti all’estero, così come i redditi di attività agricole, artigianali, professionali o commerciali (BA, BIC, BNC) derivanti da un’impresa o da un’azienda localizzata all’estero.
Inoltre, si considerano esteri anche i redditi incassati all’estero, pur se di fonte francese: ne sono esempi i salari versati da un datore di lavoro estero a fronte di un’attività svolta in Francia, o i redditi di capitale e plusvalenze mobiliari di fonte francese accreditati su un conto estero.
Nota: La Nuova Caledonia e le collettività d’oltremare (Polinesia Francese, Terre australi e antartiche francesi, Wallis e Futuna, Saint-Pierre e Miquelon, Saint-Martin e Saint-Barthélemy) hanno regimi fiscali autonomi. I redditi che vi hanno origine sono pertanto considerati di fonte estera e vanno dichiarati sul modello 2047. Le modalità di imposizione dei redditi provenienti dalle Terre australi e antartiche francesi sono specificate nell’istruzione amministrativa BOI-RSA-GEO-30.
Se i redditi o i benefici sono stati percepiti in valuta estera, vanno convertiti in euro in base al tasso di cambio in vigore a Parigi il giorno dell’incasso (ricezione in contanti, accredito sul conto, ecc.).
4. Come dichiarare i redditi immobiliari percepiti all’estero
I redditi di fonte estera vanno dichiarati nel modulo 2047, per poi essere riportati nelle dichiarazioni dei redditi (2042, 2042 C o 2042 C PRO), nelle sezioni corrispondenti alla loro natura, al netto della conversione in euro. Ciò vale sia per i redditi imponibili in Francia (con o senza credito d’imposta) sia per quelli esenti ma comunque rilevanti per il calcolo del tasso effettivo. Vale anche se tali redditi provengono da Paesi con cui la Francia non abbia stipulato alcuna convenzione.
Contributi sociali: se i vostri redditi immobiliari esteri sono imponibili in Francia alle contribuzioni sociali (CSG, CRDS, CASA), dovrete compilare anche il riquadro 9 del modulo 2047, e riportare obbligatoriamente l’importo dei redditi nella dichiarazione 2042 C, alle righe da 8TQ a 8SB.
5. Convenzioni internazionali e modalità di eliminazione della doppia imposizione
Le convenzioni fiscali bilaterali stipulate dalla Francia per evitare le doppie imposizioni ripartiscono il diritto di tassare tra lo Stato della fonte e quello di residenza. Tali testi stabiliscono se i redditi (in particolare quelli immobiliari) siano imponibili in Francia o esenti, e come evitare la doppia imposizione: solitamente attraverso:
Un credito d’imposta (pari all’imposta francese o a quella estera pagata),
Un’esenzione, dove i redditi non sono imponibili in Francia, ma vengono considerati per il calcolo del tasso effettivo applicabile ai redditi imponibili.
5.1 Redditi immobiliari imponibili in Francia
In linea di massima, i redditi immobiliari esteri possono essere imponibili in Francia se ciò è previsto dalla convenzione o in assenza di convenzione. Anche se tali redditi sono già stati oggetto di imposizione o di una trattenuta alla fonte nello Stato estero, resta comunque l’obbligo di dichiararli in Francia. Il fatto di essere stati tassati all’estero non dispensa dalla dichiarazione in Francia. Tuttavia, per evitare la doppia imposizione, può venire riconosciuto un credito d’imposta su tali redditi quando concorrono alla base imponibile francese.
A seconda della convenzione, la Francia potrà concedere:
Un credito d’imposta pari all’imposta pagata all’estero (ma limitato all’importo dell’imposta francese che sarebbe dovuta sugli stessi redditi),
Un credito d’imposta pari all’imposta francese che si applicherebbe a tali redditi (la Francia li tassa, ma contemporaneamente concede un credito di pari ammontare, annullando di fatto l’imposta su quel reddito, pur includendolo nel calcolo dell’aliquota progressiva).
Quando la convenzione prevede un credito d’imposta pari all’imposta estera effettivamente pagata, tale imposta deve risultare conforme ai principi della convenzione. Il credito è limitato all’imposta francese calcolata sui medesimi redditi. Se l’imposta estera risulta superiore a quella francese, non è previsto alcun rimborso dell’eccedenza.
Quando invece la convenzione stabilisce un credito d’imposta pari all’imposta francese, ciò significa che la Francia calcola l’imposta teorica su quel reddito estero e, poi, concede un credito di pari importo. In pratica, l’imposizione francese per quei redditi è “azzerata”, ma i redditi esteri restano considerati per la determinazione dell’aliquota applicata agli altri redditi (incremento della progressività).
5.2 Redditi immobiliari esenti in Francia (ma conteggiati nel tasso effettivo)
In virtù di alcune convenzioni, i redditi immobiliari percepiti all’estero vengono esentati dall’imposta francese, ma contano comunque ai fini del tasso effettivo. Questo meccanismo è detto “esenzione con progressività” o “taux effectif”. Significa che l’amministrazione francese somma tali redditi a tutti gli altri per stabilire l’aliquota progressiva, applicando poi l’aliquota risultante solo ai redditi effettivamente imponibili in Francia. Si preserva così la progressività dell’imposizione.
6. Il concetto di residenza fiscale
Per capire se occorre dichiarare i redditi immobiliari esteri in Francia, è necessario verificare se si è considerati domiciliati fiscalmente in Francia. Secondo l’articolo 4 B del CGI, una persona fisica è in genere residente fiscale se:
Possiede in Francia l’abitazione principale o il luogo di soggiorno abituale,
Svolge l’attività professionale principale in Francia,
Ha in Francia il centro dei propri interessi economici.
Se si rientra in uno di questi criteri, si è fiscalmente residenti e si devono dichiarare i redditi ovunque prodotti. Qualora due Stati pretendano entrambi la residenza fiscale, ogni convenzione prevede regole di “tie-break” (criteri successivi: abitazione permanente, centro degli interessi vitali, ecc.) per risolvere i conflitti di doppia residenza. Una volta stabilita la residenza fiscale in Francia, occorre poi applicare i meccanismi previsti dalla convenzione per eliminare la doppia imposizione.
7. Redditi imponibili vs. redditi esenti: regola generale
Quando si percepiscono redditi immobiliari all’estero, il primo passaggio è controllare la convenzione bilaterale tra la Francia e il Paese in questione. Nella maggioranza dei casi, essa stabilisce che:
Lo Stato in cui è situato l’immobile (Stato della fonte) ha il diritto di tassare il reddito derivante da quell’immobile,
La Francia, in qualità di Stato di residenza, applicherà uno dei meccanismi di credito d’imposta o di esenzione.
In alcuni casi, il Paese fonte potrebbe non esercitare il diritto di tassare. In tal caso, ci si potrebbe ritrovare con un reddito estero non tassato in quello Stato, ma comunque imponibile in Francia per intero.
Altre convenzioni prevedono che lo Stato estero tassi il reddito, mentre la Francia esenta il reddito stesso, salvo includerlo nel calcolo del tasso effettivo. Quindi, si sarà esenti dall’imposta “specifica” sul reddito, ma si potrà subire un aumento dell’aliquota media applicata agli altri redditi francesi.
Attenzione: anche se un reddito è esente, in molti casi occorre dichiararlo comunque, a titolo informativo, per il calcolo del tasso effettivo. L’omessa dichiarazione potrebbe essere considerata un’omissione rilevante, con le relative sanzioni.
8. Le convenzioni fiscali e il loro impatto sui redditi immobiliari
Le convenzioni fiscali internazionali sono il fondamento della fiscalità in materia di redditi esteri. Di solito, contengono clausole specifiche per i redditi immobiliari, spesso in linea con il Modello OCSE:
“I redditi che un residente di uno Stato contraente ritrae da beni immobili situati nell’altro Stato contraente sono imponibili in tale altro Stato.”
A questo, si aggiungono disposizioni per l’eliminazione della doppia imposizione, che precisano la metodologia utilizzata dallo Stato di residenza (qui, la Francia): concessione di un credito d’imposta (pari all’imposta francese o a quella estera) oppure esenzione con clausola del tasso effettivo.
È dunque vivamente consigliato consultare il testo della convenzione tra la Francia e il Paese X, per sapere con certezza quale sistema si applichi ai redditi immobiliari (credito o esenzione). La notice 2047 dell’amministrazione fiscale francese di solito riepiloga velocemente le principali regole, Stato per Stato.
9. Presentazione del modulo 2047
Il modulo 2047 è essenziale per la dichiarazione dei redditi di fonte estera in Francia. Ogni contribuente residente fiscale francese che abbia percepito redditi di fonte estera o incassati all’estero deve in linea di massima compilarlo.
Il modulo è suddiviso in vari riquadri:
Riquadro 1: trattamenti, salari, pensioni, rendite imponibili.
Riquadro 2: redditi di capitali mobiliari (interessi, dividendi) imponibili in Francia.
Riquadro 3: plusvalenze imponibili in Francia.
Riquadro 4: redditi immobiliari imponibili in Francia.
Riquadro 5: redditi di professioni non salariate.
Riquadro 6: riassuntivo per i redditi che danno diritto a un credito d’imposta pari all’imposta francese.
Riquadro 7: riassuntivo per i redditi che danno diritto a un credito d’imposta pari a quello pagato all’estero.
Riquadro 8: redditi esenti ma presi in considerazione per il calcolo del tasso effettivo.
Per i redditi immobiliari percepiti all’estero, bisognerà in genere utilizzare:
Il riquadro 4, se tali redditi sono imponibili in Francia,
Eventualmente il riquadro 8 se i redditi sono esenti ma rilevanti per il tasso effettivo.
Dopodiché, si dovranno riportare i risultati nella dichiarazione principale 2042 (o 2042 C, a seconda dei casi specifici).
10. Legame tra il modulo 2047 e la dichiarazione 2042
La dichiarazione 2042 è quella principale per l’imposta sul reddito. Una volta compilato il 2047 con i propri redditi immobiliari esteri, non si è ancora terminato: occorre riportare alcuni importi nella 2042 (o 2042 C) nelle sezioni corrispondenti.
Ad esempio:
I redditi immobiliari di fonte estera imponibili in Francia si riportano nell’apposita sezione “Revenus fonciers” (quadri 4BA, 4BB, 4BC, 4BE, ecc.), sommati agli altri redditi fondiari eventualmente di fonte francese.
I redditi esenti ma soggetti al tasso effettivo si indicano in riquadri specifici: riga 8TI della 2042 C o riga 4EA/4EB in alcuni casi, a seconda che si tratti di regime micro-foncier o reale.
Gli eventuali crediti d’imposta si riporteranno nelle caselle 8TK, 8VL, 8VM, 8UM, a seconda della natura del reddito e del tipo di credito.
La duplicazione di informazioni (2047 + 2042) serve a informare adeguatamente l’Amministrazione finanziaria e a garantire che la doppia imposizione sia eliminata secondo le regole del trattato applicabile.
11. Principi generali dei redditi immobiliari imponibili in Francia
I redditi immobiliari di fonte estera, se imponibili in Francia, seguono in linea di massima le stesse regole dei redditi fondiari di fonte francese. Ciò significa che:
Se l’ammontare totale dei canoni (Francia + estero) non supera 15.000 euro annui, si può beneficiare del regime micro-foncier.
Se invece si superano i 15.000 euro, o se si preferisce, si può applicare il regime reale (o “régime réel”), con eventuale compilazione del modello 2044 per il calcolo del risultato fondiario netto.
La principale differenza rispetto a un immobile situato in Francia è il passaggio aggiuntivo del modulo 2047, per indicare il Paese di localizzazione, l’imposta versata all’estero (se applicabile), e così via.
12. Micro-foncier vs. régime réel
12.1 Micro-foncier
Accessibile se i canoni lordi totali (sia di beni in Francia che all’estero) non superano i 15.000 euro annui,
Si gode di un abbattimento forfettario del 30% che copre tutte le spese,
Si riporta direttamente l’importo lordo dei canoni nella dichiarazione 2042 (riga 4BE),
Semplice da gestire, ma potenzialmente meno vantaggioso se le spese reali superano il 30%.
12.2 Régime réel
Obbligatorio se si superano i 15.000 euro annui, o su opzione del contribuente,
Si compila il modello 2044 (o 2044 speciale), indicando canoni, oneri, spese, prestiti, ecc.,
Si può dedurre l’intero ammontare delle spese effettive (lavori, interessi passivi, assicurazioni, tasse locali, ecc.),
Si può generare un déficit foncier se le spese superano i canoni, imputabile sul reddito complessivo entro certi limiti (10.700 euro annui, con condizioni).
Per i beni all’estero, la logica di calcolo non cambia: si applica il micro-foncier o il régime réel allo stesso modo. Bisogna però ricordare di passare dal modulo 2047, poi trasferire il risultato nella 2042 e, se previsto dalla convenzione, indicare il credito d’imposta (casella 8TK o altre).
13. Spese deducibili nel régime réel
Determinando il risultato fondiario imponibile, si possono sottrarre tutte le spese relative all’immobile, a patto che siano:
Giustificate (fatture, ricevute),
Pagate nell’anno di imposta,
Connesse direttamente alla locazione dell’immobile (non spese di ampliamento o costruzione ex novo).
Le spese più comuni:
Lavori di manutenzione e riparazione,
Oneri condominiali non recuperati dall’inquilino,
Tasse fondiarie, escluse eventualmente le altre tasse a carico dell’inquilino,
Premi assicurativi (assicurazione locatore, assicurazione mutuo),
Interessi passivi del mutuo (acquisto o ristrutturazione),
Spese di gestione (onorari di agenzie, commercialisti, ecc.).
Se la legislazione del Paese estero concede esenzioni o detrazioni particolari, queste non influenzano necessariamente il calcolo francese, che si basa sulle norme del CGI. Occorre conservare tutti i documenti, poiché l’Amministrazione può richiederli in caso di verifica.
14. Calcolo dell’imposta in Francia
Quando i redditi immobiliari esteri sono imponibili in Francia, dopo aver calcolato il risultato netto (in regime micro o reale), si sommano agli altri redditi imponibili (salari, BIC, ecc.). L’imposta si calcola applicando l’aliquota progressiva sul totale.
A seconda di quanto previsto dalla convenzione, si può poi godere di un credito d’imposta che riduce l’imposta finale. I due meccanismi principali:
Credito d’imposta pari all’imposta francese: si calcola quanto si pagherebbe in Francia su quei redditi, poi si concede un credito di pari importo, azzerando la tassazione aggiuntiva. Tuttavia, tali redditi concorrono a elevare l’aliquota marginale sugli altri redditi.
Credito d’imposta pari all’imposta estera: si dichiara l’intero reddito, si calcola l’imposta francese, e successivamente si detrae quanto pagato all’estero (nei limiti dell’imposta francese dovuta su quei redditi). Se l’imposta estera supera quella francese, non si rimborsa la differenza; se invece è inferiore, si paga un conguaglio in Francia.
Alcune convenzioni prevedono invece la totale esenzione dei redditi immobiliari, con inclusione degli stessi nel calcolo del tasso effettivo.
15. Il credito d’imposta pari all’imposta francese (casella 8TK)
La casella 8TK nella dichiarazione 2042 è spesso dedicata ai redditi coperti da convenzioni che prevedono un credito d’imposta “fittizio” uguale all’imposta francese. Così, si inseriscono i redditi esteri nel reddito globale per calcolare l’aliquota marginale, ma, di fatto, l’imposta dovuta su quel reddito è compensata integralmente.
Se, ad esempio, un contribuente percepisce 10.000 euro di redditi fondiari esteri e l’imposta teorica francese su quella quota sarebbe 2.000 euro, si ottiene un credito di 2.000 euro. Non si paga dunque un extra per quei 10.000 euro, ma il fatto di aggiungerli al reddito complessivo può far salire l’aliquota applicata ad altri redditi.
16. Il credito d’imposta pari all’imposta estera (caselle 8VL, 8VM, 8UM)
Altre convenzioni prevedono che il credito sia pari all’imposta estera effettivamente pagata. Ad esempio:
Reddito imponibile in Francia di 10.000 euro,
Imposta pagata all’estero: 2.500 euro,
Imposta francese teorica sugli stessi 10.000 euro: 3.000 euro,
Credito concesso: 2.500 euro, da sottrarre ai 3.000 euro dovuti, per un saldo di 500 euro da pagare in Francia.
Qualora, invece, l’imposta estera fosse 4.000 euro, il credito rimane comunque limitato a 3.000 euro, e non si ottiene alcun rimborso per la differenza di 1.000 euro.
17. Esenzione e tasso effettivo (casella 8TI)
Molte convenzioni stabiliscono che i redditi immobiliari esteri siano esentati in Francia, ma conteggiati nel calcolo dell’aliquota. Il meccanismo si chiama “esenzione con progressività”:
Si sommano tutti i redditi (francesi ed esteri) per determinare l’aliquota media,
Si applica tale aliquota solo ai redditi imponibili in Francia,
La quota estera non è tassata due volte, ma incide sull’aliquota complessiva.
18. Contributi sociali (CSG, CRDS, contributo di solidarietà)
Un aspetto spesso trascurato concerne i contributi sociali (CSG, CRDS, ecc.). In linea di principio, se siete iscritti alla previdenza sociale francese, i redditi immobiliari (anche se provenienti dall’estero e tassati in Francia) possono essere soggetti a CSG (9,2%) e CRDS (0,5%), oltre a un’ulteriore addizionale per la solidarietà (7,5% in certi casi). L’aliquota effettiva può superare il 17%.
Dopo varie evoluzioni giurisprudenziali (causa “De Ruyter”), si è introdotta una differenziazione per i contribuenti affiliati ad altri regimi europei. Ma, se si resta affiliati in Francia, in genere tali contributi si applicano, salvo deroghe previste dalle convenzioni o dal diritto europeo.
19. Esempi pratici
Esempio 1
Appartamento in Portogallo con canone annuo di 8.000 euro,
Il Portogallo preleva un’imposta locale di 500 euro,
La convenzione Francia–Portogallo prevede (a seconda delle clausole specifiche) un’esenzione in Francia con inclusione nel tasso effettivo,
Nel modulo 2047 si indicano questi 8.000 euro, poi nella 2042 si registrano come redditi “esenti con progressività” (ad esempio, riga 4EA/4EB, quindi 8TI),
Non si paga l’imposta francese in più su quegli 8.000 euro, ma l’aliquota sale per gli altri redditi imponibili.
Esempio 2
Appartamento a Londra con 12.000 euro di affitto lordo annuo,
Imposta locale pagata: 1.000 euro,
La convenzione Francia–Regno Unito prevede (in molti casi) un credito d’imposta pari all’imposta francese,
Dichiarate 12.000 euro nel modulo 2047 (meno le spese deducibili se siete in régime réel). Ammettiamo un reddito netto di 8.000 euro,
L’imposta teorica francese su 8.000 euro è, poniamo, 2.000 euro,
Ottenete un credito di 2.000 euro (casella 8TK) e non pagate doppio. Tuttavia, l’aliquota su altri redditi potrebbe risultare maggiore.
20. Fasi per compilare il modulo 2047 – Guida pratica
Individuare i redditi immobiliari esteri imponibili o esenti con tasso effettivo,
Raccogliere tutta la documentazione (canoni percepiti, imposte pagate all’estero, eventuali attestazioni),
Scegliere il regime micro-foncier (se ≤ 15.000 euro) o reale,
Compilare il riquadro 4 (redditi immobiliari imponibili) o 8 (redditi esenti con calcolo del tasso effettivo) nel 2047,
Riportare i dati nella dichiarazione 2042 (o 2042 C), nelle linee pertinenti:
Redditi imponibili: 4BA, 4BB, 4BC, 4BE ecc.,
Credito d’imposta: 8TK, 8VL, 8VM, 8UM,
Redditi esenti: 8TI o 4EA/4EB a seconda dei casi,
Verificare il calcolo finale dell’imposta. Conservare tutti i giustificativi.
21. Fasi per la compilazione della 2042
Dopo il 2047, si compila la dichiarazione 2042:
Inserendo i redditi immobiliari netti imponibili nel riquadro “Revenus fonciers”,
Indicando gli eventuali crediti d’imposta (rigo 8TK, 8VL, 8VM, ecc.),
Segnalando i redditi esenti ai fini del tasso effettivo (rigo 8TI o 4EA/4EB).
È possibile che si debbano utilizzare i modelli 2042 C o 2042 C PRO, se si hanno attività autonome (es. BIC per affitti di immobili ammobiliati). Si devono sempre seguire le istruzioni ufficiali caso per caso.
22. Casi particolari (SCI, indivisione, usufrutto, ecc.)
SCI soggetta a IR: ogni socio dichiara la propria quota di risultato fondiario in base alle percentuali di partecipazione. Se l’immobile è all’estero, la logica è la stessa: si passa dal 2047 e poi dal 2042.
SCI soggetta a IS: la società versa l’imposta sulle società in Francia (o sull’utile prodotto in Francia se è fiscalmente residente), e i soci sono tassati sui dividendi o sulle plusvalenze da cessione di quote. Le regole possono essere più complesse se la società è estera.
Indivisione: i co-indivisari dichiarano ciascuno la propria quota dei redditi fondiari.
Usufrutto/nuda proprietà: di norma, l’usufruttuario dichiara i canoni. Se l’immobile è all’estero, occorre verificare la legislazione locale più quella francese, ma in linea di principio l’usufruttuario percepisce e dichiara i canoni.
23. Obblighi di dichiarazione e formalità
Oltre ai moduli 2047 e 2042, i contribuenti che possiedono immobili all’estero possono essere soggetti ad ulteriori obblighi informativi:
Dichiarazione dei conti bancari esteri (modulo 3916) se i canoni sono accreditati su un conto fuori dalla Francia,
Dichiarazione delle polizze assicurative contratte all’estero (modulo 3916 bis).
Il mancato rispetto di tali obblighi comporta sanzioni forfettarie (1.500 euro per ogni conto non dichiarato, 10.000 euro se situato in Stati non cooperativi, ecc.).
24. Sanzioni in caso di omissione o frode
L’omessa dichiarazione dei redditi immobiliari esteri può configurare un’omissione o persino una frode. In caso di controllo, si rischiano:
Un accertamento con recupero dell’imposta per tre o quattro anni (fino a dieci in presenza di manovre fraudolente),
Sanzioni dal 10% al 40% e fino all’80% in caso di frode conclamata,
Interessi di mora al tasso legale (es. 0,20% al mese nel 2023).
Se poi vi è frode fiscale in senso stretto (dissimulazione, false dichiarazioni ripetute), si può essere soggetti a conseguenze penali. Le cooperazioni internazionali e lo scambio automatico di informazioni (CRS, FATCA per gli Stati Uniti) facilitano l’individuazione di beni e conti esteri non dichiarati.
25. Controlli e cooperazione internazionale
La Francia partecipa in modo attivo allo scambio automatico di informazioni nell’ambito OCSE e dell’Unione Europea. Gli istituti finanziari di vari Paesi trasmettono regolarmente all’amministrazione francese i dati relativi ai conti detenuti dai residenti francesi (saldo, interessi, dividendi, ecc.).
Inoltre, alcuni registri immobiliari esteri sono consultabili o trasmessi su richiesta. Negli anni a venire, le autorità fiscali francesi disporranno di mezzi sempre più potenti per individuare i soggetti che possiedono immobili all’estero e che non li dichiarano.
Le convenzioni bilaterali spesso includono clausole di assistenza amministrativa, che consentono alla Francia di chiedere informazioni alle autorità dello Stato estero per controllare canoni e affitti percepiti.
26. E le plusvalenze immobiliari?
In linea generale, la plusvalenza derivante dalla cessione di un immobile è imponibile nello Stato in cui il bene è situato. Tuttavia, la convenzione può consentire anche alla Francia di tassare tale plusvalenza se il cedente è residente fiscale francese, prevedendo al contempo un meccanismo di eliminazione della doppia imposizione.
La legislazione francese impone, se la plusvalenza è imponibile in Francia, di depositare una dichiarazione specifica entro un mese dalla cessione:
Modello 2048-IMM per la vendita di immobili,
Modello 2048-M per la cessione di quote di società immobiliari.
L’aliquota è normalmente il 19% (cui si aggiungono i prelievi sociali), con possibili abbattimenti a seconda del periodo di detenzione. Se la convenzione prevede un’esenzione in Francia, la plusvalenza andrà eventualmente indicata nella casella 8TI (o equivalente) per il tasso effettivo, se previsto.
27. Casi pratici
Caso di un residente francese che possiede un immobile in Spagna e percepisce 15.000 euro di affitti:La Spagna tassa direttamente questi affitti. La convenzione Francia–Spagna generalmente prevede un credito d’imposta pari all’imposta francese. Si dichiarano questi redditi nel 2047 e poi nel 2042 (caselle 4BA, 4BB, ecc.), indicando il credito in 8TK.
Caso di un residente francese che possiede un immobile in Germania:La convenzione Francia–Germania può prevedere l’esenzione con progressività per i salari, ma spesso un sistema di credito d’imposta per i redditi fondiari (a seconda dell’aggiornamento della convenzione). Verificare il testo effettivo.
Caso di un espatriato che ha conservato un immobile in Francia:Se non si è più residenti fiscali, si è imponibili in Francia solo sui redditi di fonte francese (fra cui canoni di un immobile in territorio francese). I redditi di fonte estera, in linea di principio, non si dichiarano in Francia (verificare comunque la convenzione).
28. Consigli pratici per evitare errori
Leggere la convenzione bilaterale: è l’unico modo per sapere se i redditi immobiliari sono tassati in Francia con credito d’imposta o esenzione.
Dichiarare anche in caso di esenzione: alcune convenzioni richiedono la dichiarazione dei redditi solo per determinare il tasso effettivo.
Conservare le prove dell’imposta estera pagata: se si reclama un credito, occorre fornire certificati o attestazioni.
Valutare la convenienza tra micro-foncier e regime reale: se le spese (interessi, lavori) sono elevate, il régime réel può essere più vantaggioso.
Non trascurare i contributi sociali: in molti casi, la Francia li applica ai redditi esteri imponibili, salvo eccezioni.
Rispettare le scadenze: di solito in primavera (maggio/giugno). Attenzione ai termini per la dichiarazione online.
Chiedere a un professionista in caso di dubbi: un avvocato fiscalista o un commercialista può chiarire situazioni complesse (SCI, usufrutto, doppia residenza, ecc.).
29. Domande frequenti (FAQ)
D1: Se non pago alcuna imposta nel Paese in cui ho l’immobile, devo comunque dichiarare il canone in Francia?Sì, certamente. Se siete residenti fiscali in Francia, siete tassati sul reddito mondiale. Il fatto che lo Stato estero non applichi imposte non vi esonera dall’obbligo dichiarativo in Francia.
D2: Il mio immobile è rimasto sfitto, quindi non ho percepito alcun reddito. Devo segnalarlo?Se non c’è alcun reddito, non c’è nulla da dichiarare come importo positivo. Tuttavia, se avevate già dichiarato in passato, potrebbe essere utile indicare che non ci sono stati affitti quest’anno, soprattutto se volete imputare un eventuale deficit.
D3: Pago una tassa immobiliare locale pari al 30% dei miei canoni. Come funziona?Occorre consultare la convenzione. È possibile che godiate di un credito d’imposta pari all’imposta estera, entro il limite dell’imposta teorica francese su quel reddito.
D4: Le autorità francesi possono davvero scoprire se possiedo un immobile all’estero?Oggi, con i meccanismi di scambio automatico delle informazioni, la probabilità di individuazione è molto più alta di un tempo.
30. Conclusione
Possedere e affittare un immobile all’estero è un’opportunità interessante per diversificare il proprio patrimonio e sfruttare nuove dinamiche di mercato. Tuttavia, se si è residenti fiscali in Francia, si è soggetti a precisi obblighi dichiarativi. È fondamentale conoscere la convenzione fiscale applicabile, capire se adottare il regime micro-foncier o quello reale (o, nel caso di locazione ammobiliata, il regime BIC), e compilare correttamente il modulo 2047, quindi la dichiarazione 2042.
L’amministrazione francese, come quelle di altri Paesi, dispone di strumenti sempre più sofisticati per smascherare eventuali omissioni o frodi. I controlli si intensificano e la cooperazione internazionale si rafforza. Di conseguenza, è estremamente importante rispettare tutte le regole, assicurando una situazione fiscale regolare e serena.
Si ricordi che ogni caso può presentare peculiarità: in caso di dubbi, è preferibile rivolgersi al nostro studio : https://www.rous-avocat.fr/contact
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