La location de logements sur des plateformes de courte durée, telles qu’Airbnb, est sur le point de connaître un encadrement plus strict en France. La récente adoption par le Parlement de la proposition de loi (PPL) « Le Meur/Echaniz », vise à encadrer les locations touristiques en limitant les avantages fiscaux et en augmentant les outils de régulation pour les communes. Décryptons ensemble les principaux changements juridiques et leurs impacts.
Fin de l’avantage fiscal pour les locations meublées de courte durée
Régime fiscal actuel et modifications : Jusqu’à présent, les revenus issus de la location de courte durée de logements non classés (par exemple, non-étoilés) bénéficiaient d’un abattement fiscal de 50 % pour les revenus inférieurs à 15 000 € par an, selon les articles 35 bis et 1407 du Code général des impôts (CGI). Désormais, cet abattement sera réduit à 30 %, rendant la location courte durée moins attractive financièrement pour les propriétaires.
Pour les logements classés, tels que les gîtes ruraux ou les chambres d’hôtes, l'abattement fiscal passe de 71 % à 50 % pour les revenus annuels ne dépassant pas 77 700 €. En revanche, l’abattement pour les logements loués vides augmente de 30 % à 50 %, une mesure visant à encourager la location à long terme, plus favorable à l’accès au logement pour les résidents locaux.
Limitation de la durée de location pour les résidences principales
Article D. 324-1-1 du Code du tourisme : Cet article limite actuellement la location d’une résidence principale à 120 jours par an, soit quatre mois. La nouvelle PPL prévoit de réduire ce seuil à 90 jours par an, suivant l'exemple de plusieurs grandes villes européennes, telles que Londres ou Madrid. Cette réduction du nombre de jours de location vise à dissuader la location excessive des résidences principales sur Airbnb et à préserver l’offre de logements pour les habitants.
Régime juridique applicable : Le Code de la construction et de l’habitation (article D. 31-10-6) précise qu'un logement doit être occupé par son propriétaire au moins huit mois par an pour être considéré comme résidence principale. En abaissant la limite à 90 jours, le législateur renforce la distinction entre résidence principale et usage locatif touristique.
Nouveaux pouvoirs pour les maires et introduction des quotas
Compétences élargies des maires : La proposition de loi offre aux maires des communes de nouvelles « boîtes à outils » pour réguler la location de courte durée. Les municipalités pourront désormais imposer des quotas de logements mis en location touristique par quartier ou exiger une compensation pour les propriétaires souhaitant louer leur résidence secondaire. Cette mesure, inspirée de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, permet aux communes de demander la transformation de locaux non résidentiels en logements en contrepartie des autorisations de location touristique.
Interdiction de louer des « passoires thermiques » sur Airbnb
Diagnostic de performance énergétique (DPE) : Alors que les logements classés F ou G au DPE sont progressivement interdits à la location longue durée, les logements de courte durée échappaient jusqu’alors à cette restriction. La nouvelle PPL étend cette interdiction aux locations touristiques, s’alignant ainsi avec les obligations posées par le Code de la construction et de l’habitation en matière de performance énergétique (articles L. 173-1-1 et suivants). Cela signifie qu'à terme, les logements non conformes énergétiquement devront être rénovés pour être loués sur les plateformes touristiques.
Impact pour les propriétaires et perspectives
Ces nouvelles mesures introduisent un cadre réglementaire plus strict pour les locations Airbnb en France. Les propriétaires devront désormais ajuster leurs stratégies locatives et évaluer si la location à court terme reste financièrement viable face aux nouvelles obligations. Pour ceux envisageant une location de longue durée, le régime d’abattement fiscal revalorisé pour les locations vides peut constituer une alternative intéressante.
Cette loi marque ainsi un tournant pour le secteur de la location de courte durée en France, tout en répondant à des préoccupations sociétales importantes : la lutte contre le manque de logements et la régulation de l’impact environnemental des passoires thermiques.
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